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L'encadrement des loyers

Quelles sont les obligations des propriétaires en termes de montant des loyers ?

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Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Courtier expert

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La loi ALUR de 2014 prévoit un dispositif d'encadrement des loyers dans les zones où le marché locatif est tendu. Toutefois, sa mise en place ne se fait que très progressivement : qu'en est-il pour votre investissement locatif ?

A retenir

Relocation : encadrement des loyers, sauf exceptions

Possibilité d'ajuster le loyer dans certains cas

Plafonnement des loyers en fonction des caractéristiques du logement

Les zones concernées par l'encadrement des loyers

La loi ALUR met en place un encadrement des loyers dans 28 agglomérations :

  • Ajaccio ;
  • Annecy ;
  • Arles ;
  • Bastia ;
  • Bayonne ;
  • Beauvais ;
  • Bordeaux ;
  • Draguignan ;
  • Fréjus ;
  • Genève-Annemasse ;
  • Grenoble ;
  • La Rochelle ;
  • Arcachon ;
  • Lille ;
  • Lyon ;
  • Marseille-Aix ;
  • Meaux ;
  • Menton-Monaco ;
  • Montpellier ;
  • Nantes ;
  • Nice ;
  • Paris ;
  • Saint-Nazaire ;
  • Sète ;
  • Strasbourg ;
  • Thonon-les-Bains ;
  • Toulon ;
  • Toulouse.

Dans ces communes, 2 mesures s'appliquent :

  • Un encadrement des loyers à la relocation ;
  • Un plafonnement des loyers en fonction du type de logement.

Pour savoir si votre commune est concernée, il vous suffit de consulter le décret de 2013 qui les liste.

L'encadrement des loyers à la relocation

Dans le cas d'une remise en location ou du renouvellement d'un bail, un propriétaire ne peut plus augmenter le loyer de son bien. Seule marge de manœuvre : une augmentation dans la limite de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), s'il ne l'a pas déjà appliquée au cours des 12 derniers mois.

Il existe bien sûr des exceptions, dans lesquelles le loyer peut être fixé librement :

  • S'il s'agit d'une première location ;
  • Si le logement n'a pas été loué au cours des 18 derniers mois ;
  • Si des travaux d'amélioration ont été effectués dans le logement au cours des 6 derniers mois, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Par ailleurs, le loyer peut aussi être ajusté :

  • S'il était manifestement sous-évalué ;
  • Si des travaux d'amélioration ou de rénovation ont été effectués pour un montant au moins égal à 6 mois de loyer. L'augmentation annuelle du loyer ne pourra cependant pas excéder 15 % du montant des travaux.

Pour information, le propriétaire doit indiquer dans le bail le montant du loyer demandé au précédent locataire.

Le plafonnement des loyers

En théorie, dans chacune des agglomérations concernées un observatoire des loyers doit être mis en place. Son rôle est de déterminer, chaque année, le loyer médian dans l'agglomération, quartier par quartier. Ces chiffres sont communiqués aux préfectures concernées qui publient annuellement un arrêté fixant ce loyer médian, ainsi que le loyer à ne pas dépasser.

Le loyer plafond d'un logement dépend :

  • Du quartier dans lequel il se situe ;
  • Du nombre de pièces ;
  • De sa superficie ;
  • De sa date de construction ;
  • Du type de location (meublée ou vide).

Retrouvez la carte des observatoires des loyers ainsi que leurs publications sur le site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement.

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